- 安徽省xx市家居廣場招商策劃方案
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(為維護企業(yè)的商業(yè)經(jīng)營安全，本招商策劃方案均隱去企業(yè)項目名稱，
并以穿插式節(jié)選的方式展示、方案版權歸企業(yè)所有）
安徽省xx市家居廣場招商策劃方案
目 錄
一 、項目介紹…………………………………………
二、 市場調(diào)查…………………………………………
三、 產(chǎn)品定位………………………………………….
四、 SWOT分析……………………………………….
五、賣點分析……………………………………………
六 、第一期租金測算…………………………………
七、第二期租金價格表制定的原則與建議…………..
八、 市場招商目標客戶定位…………………………..
九、二期業(yè)態(tài)劃分建議與樓號的建議………………….
十、招商項目組織架構(gòu)…………………………………
十一、管理體系………………………………………..
十二、項目銷售…………………………………………
十三、項目售后管理……………………………………
（節(jié)選）
二 市場調(diào)查
為項目二期做好更精確的定位，初步調(diào)查xx主要建材城的租金價格如下：
項目名稱
位置
業(yè)態(tài)
租金
備注
皖東裝飾城
天康大道（南）
平安南路（東）
陶瓷 燈具 板材
油漆 櫥柜 門業(yè)
20元∕㎡∕月
（一年15000元）
三年一簽合同
(共32戶商戶)
天康裝飾城
天康大道（北）
與平安南路交口
天寶路兩邊
陶瓷 板材 墻藝
油漆 門業(yè) 五金
40元∕㎡∕月（東）
32元∕㎡∕月（西）
一年一簽合同
（40戶商戶）
天長裝飾城
石梁西路
房產(chǎn)交易中心旁
業(yè)態(tài)相對齊全
9.8至15元∕㎡∕月（一層 二層價格相差�。�
物業(yè)費1800一年（80戶商家）
廣廈裝飾城
天康大道（北）
炳輝中學旁
家私，家具城
（雙虎、紅蘋果 ）
路口42元∕㎡∕月
一層28元∕㎡∕月
二層25元∕㎡∕月
家居品牌多
單一品牌面積需求大（13戶商家）
物資裝飾局
建設西路與二鳳路交口
電動車 摩托車業(yè)
41元∕㎡∕月至
95元∕㎡∕月
電動車專賣街
（10戶商家）
廣廈家具城：沿街一年一漲價，40㎡ 一年12000元 平均25元／㎡／月
門口位置是90㎡ 一年40000元 平均37元／㎡／月
內(nèi)部一層：28元／㎡／月 二層25元／㎡／月 沒有物業(yè)管理費用，水電可優(yōu)惠；
天長裝飾城：樓上與樓下價格相差很小，二層160㎡一年19000元 物業(yè)費用1800元，今年160㎡租金要漲到20000以上。 沿街的位置：25元／㎡／月;
天康裝飾城: 路東邊沿街 49.9元／㎡／月 一年22000元
路西邊沿街 30元／㎡／月 90㎡一年28000元
皖東裝飾城: 三年一簽合同 60㎡平均一年15000元
主要建材市場的優(yōu)劣勢比較：
項目名稱
優(yōu) 勢
存在不足
市場類型
發(fā)展前景
皖 東
1 廣告效果好
2 門臉清晰
3 產(chǎn)品價格實惠
4 物流便捷
1經(jīng)營沒保障
租金續(xù)漲嚴重
2 結(jié)構(gòu)不合理
沿街底商型
受地理位置限制
天 康
天長裝飾城
1 老市場認知高
2 業(yè)態(tài)齊全
3 廣廈特色經(jīng)營
4 租金低
1 配套設施滯后
門臉擁擠
2 老城區(qū)交通擁擠。
市場型
扼守老城區(qū)
交通 倉儲 受困
廣廈裝飾城
天潤城一期
1 規(guī)模大
2 一站式購齊
3 位置優(yōu)越
4 管理優(yōu)勢
1 統(tǒng)一廣告力度小
2 管理優(yōu)勢沒有
充分發(fā)揮
專業(yè)建材市場
專業(yè)市場，應
充分發(fā)揮統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一管理的優(yōu)勢。
五、賣點分析
規(guī)模超大：總建筑面積２０萬平方米，xx規(guī)模最大的家居建材市場；（主題訴求）
業(yè)態(tài)齊全：一樓品牌家裝（陶瓷、衛(wèi)浴、油漆涂料、墻紙、板材、管材、型材、玻璃、水暖五金）。
二樓家居展銷（木地板、燈飾集成吊頂、整體櫥柜、床上用品、布衣窗簾、工藝品、家裝飾品）
三樓生活體驗館（歐式套房家具、板式套房家具、松木套房家具、紅木家具、辦公家具）
四樓到六樓（商務酒店、KTV休閑商務、健身中心、沐浴、休息、游戲電玩）
停車便捷：10000平方米大容量地下停車場，市場交通組織極為便捷，設計跛具前瞻性；
專業(yè)運營：市場化運營商業(yè)化管理，統(tǒng)一運營、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，由專業(yè)運營管理公司擔綱運營管理，徹實維護投資者利益。
政策優(yōu)勢：（待定）1 政府政策優(yōu)惠：
2 市場政策優(yōu)惠：
七 二期租金價格表制定的原則與建議:
二期招商客戶不僅僅需要發(fā)展商對遠景所進行的承諾實現(xiàn)，更看重眼前實實在在的利益，即：
我們來xx城有沒有生意？
能不能賺到錢？
因此二期必須具有實實在在的利益吸引。在做主題推廣方案的時候，要從租客最終做生意的角度出發(fā)，以租客的現(xiàn)實需要為前提條件，以租客的消費心理為價值取向，通過對比一期的成功經(jīng)驗，不妨站在商戶與投資客戶的角度我認為二期我們要解決的問題.
第一、如何經(jīng)營市場，贏得更多的人氣，把市場能夠真正盤活；
第二、盤活的方向與動作他們要看到并了解；
第三、如何讓物業(yè)的價值得以提升（意識引導 價格引導）；
第四、如何樹立項目市場在當?shù)氐陌灾鞯匚�；（非常重要�?/span>
第五、如何充分發(fā)揮統(tǒng)一廣告與統(tǒng)一管理上的優(yōu)勢，解決經(jīng)營戶的實際問題，達到永續(xù)往市的目的；
租金的制定原則：
1 最理性租金—— 市場比較法定租金
可以通過對比市場租金分析，來確定最理想的租金，“可比”的租金包括（規(guī)模、經(jīng)營業(yè)態(tài)的差異、市場周邊的租金位置）
2 按照行業(yè)的投資回報規(guī)律來定租金：
成熟的建材市場租金與售價的比例8%為最符合。
3 分區(qū)制定價格
在市場內(nèi)，根據(jù)路段人氣來客的量定政策，在天潤城家居廣場靠近平安南路的臨街價格可以高定，這點一期的定價基本符合這一條；40元／㎡／月×12月×12年（回報年限）=5760元，在內(nèi)場可以按照分區(qū)定價。
綜合以上定價規(guī)律：建議租金按收取系數(shù)收�。�
位置月租金 第一年收取系數(shù)（7%） 第二年收取系數(shù)（8%） 第三年收取系數(shù)（9%）
1號家居館一層 50元／㎡／月 28元／㎡／月 32元／㎡／月 40元／㎡／月
市場一層 45元／㎡／月 28元／㎡／月 32元／㎡／月 36元／㎡／月
市場二層 25元／㎡／月 18元／㎡／月 20元／㎡／月 23元／㎡／月
市場三層 21元／㎡／月 15元／㎡／月 17元／㎡／月 19元／㎡／月
市場四層 16元／㎡／月 12元／㎡／月 13元／㎡／月 15元／㎡／月
五層至六層 15元／㎡／月 11元／㎡／月 12元／㎡／月 14元／㎡／月
在選定招商目標客戶之前：根據(jù)品牌、租賃面積、租賃位置適當優(yōu)惠或者加價。大的品牌進駐，根據(jù)實際情況單獨申請。
八 市場招商目標客戶定位
市場經(jīng)營成功與否除去市場外在條件，最關鍵的內(nèi)在因素在于商戶的經(jīng)營能力，它建立在商戶實力、經(jīng)營成本基礎之上。本項目的市場目標定位，決定了市場的客戶群體定位。通過對周邊臨街商鋪的調(diào)查和分析，依據(jù)具體情況，預計項目招商的客戶群主要來自于以下區(qū)域：
1 按照區(qū)域做招商目標客戶定位分以下四個類別：
A xx市市區(qū)經(jīng)營的商家，包括天康、皖東、外貿(mào)、廣廈 四個裝飾城；
項目的招商必須以本地為主體，皖東裝飾城（簡稱皖東）與天康裝飾城（簡稱天康）將是本項目的重點招商目標客戶。皖東以價格低廉與租金便宜贏得很多消費者的注意，在建材產(chǎn)品的檔次與公司規(guī)模上偏小，整個皖東只有21家商戶，只要能鼓勵幾戶稍有影響力的商家，很多的商戶會動搖。劣勢就是皖東租金是三年已簽訂合同，而且租金是xx最低的達到15元∕㎡∕月。
天康48㎡的商鋪租金是22000元∕年，租金的價格也在不停的漲價，調(diào)查當中有兩戶商家就是今年新簽的合同，優(yōu)勝劣汰，不斷有商家撤離天康裝飾城。
B 天潤城一期商戶
天潤城在三年的返租當中，有的品牌經(jīng)不起行業(yè)的競爭被淘汰掉，而有的品牌需要有更大的經(jīng)營面積來擴充品牌實力，一期的商戶當中有不少優(yōu)秀的品牌急需尋找新的經(jīng)營面積。
C xx周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的建材經(jīng)營戶；
鄉(xiāng)鎮(zhèn)的建材經(jīng)營戶為了尋求更多的市場機會，急需向更大的地域聚齊，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一些主要的建材經(jīng)營戶
D 一線城市回鄉(xiāng)的經(jīng)營戶以及 新的行業(yè)創(chuàng)業(yè)者；
2 根據(jù)品牌做招商目標定位：（特別強調(diào)天潤城一期沒有的品牌）
一般縣級城市或者縣級市城市常見的十大品牌：
中國十大建材超市品牌
1 百安居B&Q (建材超市行業(yè)第一品牌)
2 東方家園建材超市 (建材超市行業(yè)知名品牌)
3 好美家建材超市 (建材超市行業(yè)知名品牌)
4 家福特建材超市 (建材超市行業(yè)知名品牌)
5 家世界家居建材超市 (建材超市行業(yè)知名品牌)
6 新家園建材超市 (建材超市行業(yè)知名品牌)
7 華美樂建材超市 (建材超市行業(yè)知名品牌)
8 靚家居建材連鎖超市 (建材超市行業(yè)知名品牌)
9 喜盈門建材超市 (建材超市行業(yè)知名品牌)
10 世紀中心家居廣場 (建材超市行業(yè)知名品牌)
中國十大油漆品牌
1 華潤油漆 (馳名商標,中國名牌,國家免檢) 廣東華潤涂料有限公司
2 立邦油漆 (中國馳名商標,國家免檢產(chǎn)品) 廊坊立邦涂料有限公司
3 多樂士油漆 (世界品牌) 卜內(nèi)門太古漆油有限公司
4 紫荊花油漆 (中國名牌) 深圳大中化工有限公司
5 大寶油漆 (知名暢想品牌) 東莞大寶化工制品有限公司
6 嘉寶莉油漆 (中國名牌) 廣東嘉寶莉化工有限公司
7 三棵樹 (中國名牌,國家免檢產(chǎn)品) 莆田市三江化學工業(yè)有限公司
8 燈塔油漆 (中國馳名商標) 天津燈塔顏料有限責任公司
9 大象 (中國名牌,國家免檢產(chǎn)品) 江蘇大象東亞制漆有限公司
10 美涂士 (國家免檢產(chǎn)品) 順德市美涂士涂料實業(yè)有限公司
中國十大名牌木地板
1 圣象地板 (中國馳名商標，中國名牌) 圣象集團
2 盈彬大自然 (中國名牌，國家免檢產(chǎn)品) 佛山盈彬木業(yè)有限公司
3 德爾地板 (中國名牌，國家免檢產(chǎn)品) 德爾集團蘇州地板有限公司
4 升達 (中國馳名商標，中國名牌) 四川升達林產(chǎn)工業(yè)集團
5 菲林格爾 (中國名牌) 菲林格爾木業(yè)
6 萊茵陽光 (國家免檢產(chǎn)品) 柯諾（北京）地板
7 安信地板 (木地板行業(yè)領導品牌) 上海安信企業(yè)
8 瑞嘉地板 (知名暢銷品牌) 北京瑞嘉歐亞木業(yè)
9 福人地板 (中國馳名商標，國家免檢產(chǎn)品) 福建福人木業(yè)
10 吉象地板 (國家免檢產(chǎn)品) 湖北吉象
中國十大名牌瓷磚
1 諾貝爾瓷磚 (知名暢銷影響力品牌) 杭州諾貝爾集團
2 馬可波羅瓷磚 (中國名牌，國家免檢產(chǎn)品) 廣東唯美陶瓷有限公司
3 冠軍瓷磚 (臺灣業(yè)界第一品牌) 信益陶瓷(中國)有限公司
4 東鵬瓷磚 (中國馳名商標，中國名牌) 廣東東鵬陶瓷股份有限公司
5 蒙娜麗莎瓷磚 (中國馳名商標，中國名牌) 廣東蒙娜麗莎陶瓷有限公司
6 羅馬瓷磚 (知名暢銷品牌) 羅馬瓷磚有限公司
7 薩米特瓷磚 (中國馳名商標) 廣東新明珠陶瓷集團
8 亞細亞瓷磚 (中國名牌) 上海福祥陶瓷有限公司
9 鷹牌瓷磚 (中國名牌) 佛山石灣鷹牌陶瓷有限公司
10 金舵瓷磚 (中國名牌) 南海市金舵陶瓷有限公司
中國十大家具品牌
1 曲美家具 (中國馳名商標,中國名牌)
2 紅蘋果家具 (中國名牌,國家免檢產(chǎn)品)
3 宜家家具 (世界品牌)
4 華日家具 (中國馳名商標,中國名牌)
5 全友家具 (中國名牌,國家免檢產(chǎn)品)
6 天壇家具 (中國馳名商標,中國名牌,國家免檢產(chǎn)品)
7 月星家具 (中國名牌)
8 華豐家具 (中國馳名商標,中國名牌)
9 雙葉家具 (中國名牌)
10 富之島家具 (中國名牌,國家免檢產(chǎn)品
十大衛(wèi)浴品牌
1科勒衛(wèi)浴
2 TOTO衛(wèi)浴
3 和成 HCG衛(wèi)浴
4 箭牌衛(wèi)浴
5 恒潔衛(wèi)浴
6 海鷗衛(wèi)浴
7 英皇衛(wèi)浴
8 阿波羅衛(wèi)浴
9 美標衛(wèi)浴
10 鷹牌衛(wèi)浴
十大燈具品牌
1 飛利浦燈具
2 歐普燈具
3 雷士燈具
4 松下燈具
5 亞明燈具
6 TCL燈具
7 陽光燈具
8 電工燈具
9 紅聯(lián)燈具
10 三雄•極光燈具
十大木門品牌
1 冠牛木門
2 TATA木門
3 潤成創(chuàng)展木門
4 伯藝木門
5 楷模木門
6 博洛尼內(nèi)門系統(tǒng)
7 霍爾茨木門
8 一統(tǒng)木門
9 龍鵬卓爾木門
10 奧特木門(略、、、、、、)
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