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 （為維護企業(yè)的商業(yè)經(jīng)營安全，本招商策劃方案均隱去企業(yè)項目名稱，

    并以穿插式節(jié)選的方式展示、方案版權(quán)歸企業(yè)所有）

廣西壯族自治區(qū)XX商城招商策劃方案

           目         錄

一、   項目概況……………………………………..

二、   市場環(huán)境分析…………………………….....

三、   項目SWTO（優(yōu)劣勢）分析…………….....

四、   商業(yè)項目功能定位………………………….

五、   招商策劃…………………………………….

六、 招商管理及運營模式……………………….

七、 后期管理……………………………………..

八、   整合推廣及廣告宣傳……………………….

九、 項目整體營銷………………………………..

十、   招商進度安排……………………………….

十一、建議及總結(jié)…………………………………

一、   項目概況

1、地理位置：

xx商城位于xx市步行街與方南路交匯處，靠近一農(nóng)貿(mào)，坐擁方南路、和貴路、人民路三大客源。

2、商業(yè)氛圍

    xx市步行街是近年興建起來的新型商業(yè)步行街，這里是新舊商業(yè)區(qū)的結(jié)合地帶，在步行街內(nèi)聚集眾多的服裝專賣店、大型超市、藥店、飲食店、網(wǎng)吧、家電城等業(yè)態(tài)，開業(yè)之初，即吸引了大批市民的目光。這是眾多時尚的商品，吸引了眾多年輕人前來購物，并且形成了特定的消費群。

3、商場規(guī)模：

F1：1500㎡

F2：2000㎡

F3：2000㎡

F4：1200㎡

F5：1600㎡

F6：1600㎡

F7：1600㎡

F8：1600㎡

F9：400㎡

二、   商業(yè)環(huán)境分析

1、政策、宏觀經(jīng)濟環(huán)境

xx市是中國縣級優(yōu)秀旅游城市，城區(qū)人口180多萬，享受著“中國——xx自由貿(mào)易區(qū)”、泛珠三角區(qū)啟動建設以及xx建設“xx走廊”等的優(yōu)惠政策，隨著國家繼續(xù)加大西部開放力度，xx市的經(jīng)濟實力不斷壯大，且速度快，城區(qū)商業(yè)環(huán)境有了長足的發(fā)展。

2、城市商業(yè)環(huán)境

xx市的商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐步形成了以方貴路、和南路和人民路為核心的商業(yè)格局，目前仍以沿街商鋪經(jīng)營為主，整個城市商業(yè)還處于街區(qū)式的經(jīng)營環(huán)境，但近兩年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，xx的商業(yè)格局有聚集的趨勢，其中的主力店對商圈的聚集起了的磁石作用，近年來先后出現(xiàn)了新地步行街、xx商廈、宏放商廈、實平商都等較現(xiàn)代的商住樓盤，經(jīng)過一定時間的經(jīng)營，有些市場取得了較快的發(fā)展，但也有些經(jīng)營慘淡，舉步維艱�？梢灶A測，今后兩年，xx市還將出現(xiàn)較多的商業(yè)樓盤，商業(yè)配套設施將越來越完善，將吸引更多的主力店進駐，并且商場將向?qū)�業(yè)化發(fā)展。

3、項目競爭環(huán)境

近年來，xx的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，由于大多數(shù)樓盤以商住結(jié)合的形式呈現(xiàn)，xx的商業(yè)市場也如“雨后春筍”般涌現(xiàn)，但對于一個只有180多萬人口的三級城市來說，呈現(xiàn)出了“消化不良”的癥狀。以下是項目周邊商業(yè)市場的比較：

由以上比較分析可知，項目的競爭是比較激烈的，四個項目全部集中于xx路，且都相距不遠，商家經(jīng)營壓力可想而知。但xx商城自有自己的優(yōu)勢，它所在的步行街，規(guī)模較大，入市早，地理位置優(yōu)越，人口流動大，已形成了較為固定的消費群。

4、居民消費情況

xx市目前還是一個縣級旅游城市，市區(qū)人口僅180多萬，且居民的月收入普遍低于2500左右，相對來說，穩(wěn)定的消費群體有限，并且居民的購買力較弱，在接受調(diào)查的居民中月消費支出預算在100元以下的占約四成，101—300元的占約一半。近年來xx市經(jīng)濟發(fā)展迅速，人們生活水平有了很大提高，但生活仍處于滿足衣食住行后的起步階段，大部分居民的消費相對保守，儲蓄與小孩的教育生活費用占絕大部分。但大部分年輕人的消費觀念較超前，且負擔輕，有多少花多少，不乏超前消費顧客。而大部分學生屬于知識文化人群，他們的消費觀念是比較超前的，大部分家長都比較寵愛小孩，他們具有相當?shù)南�費能力，且他們消費帶有一定的盲目性，看見什么喜歡就買什么，呈現(xiàn)“你有我也要有，我要比你的好！”的心理。

分析結(jié)論：

一、 城市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ�，商業(yè)市場大有可為。

二、 近年，xx市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境處于由傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式過渡時期，即由分散經(jīng)營向聚集、專業(yè)化靠攏趨勢。

三、 居民消費能力不高，但年輕人的消費觀念超前，消費能力較強。根據(jù)市場調(diào)研，新地步行街的的顧客以15—30歲年輕人居多，因此項目的目標群體定位以青年人，經(jīng)營中檔、實惠、時尚商品為宜。

四、 項目競爭較激烈，商家經(jīng)營壓力大，在同一方南路上，就有較多經(jīng)營同類商品的臨街商鋪，項目以聯(lián)營方式操作是可行的。

三、   項目SWOT分析

1、優(yōu)勢

  企業(yè)優(yōu)勢

a)  企業(yè)決策者具有獨特的戰(zhàn)略眼光，具有超前的市場意識。這將有利于項目各項工作的開展，這是招商成功的基礎。

b)  企業(yè)擁有雄厚的資金做后盾。

  項目優(yōu)勢

a)  區(qū)位優(yōu)勢，坐擁xx路，xx路人民路三大客源，靠近汽車總站和一農(nóng)貿(mào)，人流量大。

b)  xx商城所在的步行街，規(guī)模較大，入市早，地理位置優(yōu)越，人流量大，已形成了較為固定的消費群，xx商城是“坐享其成！”

c)  xx商城開業(yè)后將成為步行街的主力店，產(chǎn)生強大磁場效應，將吸引更多的消費者前來購物。

d)  統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理運營，將加大項目成功砝碼。

2、劣勢

a)  此為二次招商，招商風險加大，再也不能失敗，否則要想再次啟動的話，會難上加難。

b)  競爭較激烈，商家經(jīng)營壓力大，新地步行街，以及離此不遠的xx商廈、xx路有較多經(jīng)營服飾類的商鋪，大大分流客源。（這也是我們建議2、3層聯(lián)營的原因之一）

c)  項目所在地的客流量不均衡，呈波浪起伏狀，即周六周日節(jié)假日人流量較大，平時人流量較少，白天人流量少，晚上人流量較多。

d)  項目規(guī)模較小，且物業(yè)設施屬中等水平。

3、機會

  共享機遇

a)  xx市人民生活水平及消費能力逐漸提高，商業(yè)環(huán)境有了較快的發(fā)展。

b)  處于傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式轉(zhuǎn)變時期，即由分散經(jīng)營向聚集、專業(yè)化經(jīng)營，由城鎮(zhèn)商業(yè)街向城市商業(yè)街轉(zhuǎn)變；正所謂：順應大趨勢賺大錢，順應小趨勢賺小錢。

c)  越來越多的外地投資者進入，帶動當?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展。

  獨享機遇——率先引入聯(lián)營方式，以及先進管理理念，xx商城作為xx首家規(guī)范化管理運營商城，在一定的時期內(nèi)，樹立起了“先入為主”的優(yōu)勢。

4、     威脅

  直接威脅

城區(qū)人口較少，僅180多萬，居民收入水平偏低，穩(wěn)定的消費群體有限，并且居民的購買力較弱。

  間接威脅

未來競爭——越來越多的商業(yè)樓盤出現(xiàn)，將加大競爭激烈度。

四、       項目定位

1、     市場定位

  集購物、休閑、娛樂、飲食、辦公等于一體的多功能時尚購物商場。

2、經(jīng)營定位

  以中檔為主，兼顧高檔，以“休閑逛街+百貨娛樂”模式，商品質(zhì)優(yōu)價廉；中、低、高檔比例采用“五、三、二制”，即中檔商品占五成，低檔商品占三成，高檔商品占二成。

3、經(jīng)營特色

時尚+實惠

我們把商場顧客消費的特征定義為大眾與現(xiàn)代的結(jié)合，現(xiàn)代只有面向大眾才有實際意義，在不脫離主流消費群體實際能力的情況下，強調(diào)品牌時尚才有可行性。

4、業(yè)態(tài)定位

F1：xx商城數(shù)碼廣場——（與移動合作）

F2：青年時尚休閑基地

主營各類中低檔時尚休閑服裝加小型休閑冷飲吧。

F3：魅力新世界

  運動休閑系列：主營男女運動休閑服裝；戶外運動用品等

  皮鞋箱包：主營各類中低檔皮革箱包；

  針織用品：主營內(nèi)衣、服裝、文胸、毛衣、襪子、毛巾、床上用品等；

  化妝用品：主營中低檔香水類、口紅類、護膚類、潔容類、美甲類、美發(fā)類等；

  仿真飾品：仿真珠寶項鏈等；

  風情飾品：主營頭飾類、服飾類、手機飾品類、假發(fā)類、仿真首飾、民族風情飾品、帽、包、沙巾、花藝、布藝等；

  美容美甲類：主營美容、美發(fā)、美甲等。

  貼紙照：貼紙照、自助卡拉OK等吸引年輕人的玩意。

  西餐主力店：如麥肯姆。

   以上業(yè)態(tài)布局可以充分發(fā)揮出業(yè)態(tài)的固有消費群，實現(xiàn)業(yè)態(tài)之間的優(yōu)勢共享，劣勢互補，使商場經(jīng)“全面”和“錯位”克服了“樓上一層，人氣減三分”這個痼疾，吃、穿、用、休閑、娛樂、辦公、文化等“一站”的體驗式消費，使人氣不再隨樓層的高度而下滑，從而有力保證商場持續(xù)旺場。

5、目標市場定位

 青年+部分白領是本商場的消費注流。

主要滿足xx市以周邊縣鎮(zhèn)年輕人，初高中學生的消費需要，打造成為xx市年青一族的時尚購物廣場，xx市濃縮版的“xx豐商場”。

6、商場形像定位

   鑒于本項目的市場定位以主流時尚消費群定位，商場給大眾的感覺要簡樸。裝修過于華麗一是成本高，二是給追求完美的人華而不實的感覺，反而讓消費者怯步。但是環(huán)境必須清潔、擺放整齊，有現(xiàn)代氣息，外觀上要有特色。建議對商場大門及外墻重新設計裝修。（略、、、、、、）